「世帯年収1,480万円の30代」の夢のタワマン購入、その裏に潜むリスクとは？

高騰する東京都心のマンション価格

不動産経済研究所の調査によると、2024年の東京都23区内のマンション平均価格は1億1,181万円と前年より少し下がったものの、依然として一般的な会社員にとって非現実的な価格を維持しています。

原因としては、人件費と建材価格の高騰、海外の投資マネーの流入などが挙げられますが、同時に都心ではマンション用地の確保が困難であるという事情もあります。ディベロッパーとしては都心のブランド立地で高額物件を販売したいものの、開発できる用地が確保しづらい傾向が強まっています。

東京から千葉へ

そこで、都心と比較して地価の安い千葉県が注目されています。工業市場研究所発表の月別供給概要によると、2024年4月の千葉県の供給戸数シェアは、2002年以降最大の19.9％を記録。平均価格は5,831万円と、バブル期を超えて史上最高値を更新してはいるものの、東京都心よりもはるかに安い価格で手に入れることが可能です。

物件価格が軽く1億円を超える都心では、世帯年収が1,500万円～2,000万円におよぶパワーカップルであっても購入は難しいのが現実です。千葉県であれば、平均的な世帯年収の世帯でも予算の範囲になります。今後もマンション価格は高騰していくと思われ、全体的に将来の資産性について期待が持てるかもしれません。

地方都市の再開発ラッシュ

千葉県に限らず、東京都心以外の都市でタワーマンションが増加している背景には、「地方都市の再開発ラッシュ」があります。

1970年代までの高度成長期に整備された都市インフラは、50年以上が過ぎ老朽化が目立っています。地方都市の駅前には、時代遅れのバスターミナルや老朽化が著しい駅前広場が広がっていることが多いでしょう。空室だらけの古いビルや、木造の小さな飲食店が軒を連ねる狭い路地も目立ちます。衰退した地場産業の工場や問屋、市場などが巨大な空き家となっている街もあります。これらは交通の安全性や利便性、防災上の大問題があるのが現実であり、都市機能の衰退を招くため放置できない状況です。

そこで、市街地再開発事業が各地で行われるようになったのです。この再開発は、第一種事業（権利変換方式）と第二種市街地再開発事業（用地買収方式）のふたつに分類されます。近年の市街地再開発事業の多くは、用地買収ではない第一種事業です。

第一種事業の特徴は、地権者等による市街地再開発組合や再開発会社が主体となっていること。再開発を行うことによって得られる「容積率の規制緩和」が、再開発を担う企業や組合のメリットです。容積率の緩和によって、床面積を増やしてビルを建築することができ、増えた床面積（保留床）を販売することで再開発会社・組合は収益を得ることができます。

そして、その最もわかりやすいスキームが「タワーマンションの建築」です。東京都でさえ2030年に人口ピークを迎え、今後減少に転じていくと予測される時代において、すでに人口減少に突入しているにもかかわらず急速に増える「地方の駅前タワーマンション」には、このような背景があります。

タワーマンションが増えるもうひとつの理由

タワーマンションが増えたもうひとつの理由として、「定期借地権付きタワーマンション」の増加が挙げられます。2025年までに首都圏で供給される定期借地権付きマンションは2,000戸に上ると予想されています。東京カンテイによると、全国の累計の供給戸数は2022年12月末において3万3,915戸だったため、2025年には4万戸に迫るかもしれません。

この定期借地権付きマンションとはどのようなものでしょうか。通常の分譲マンションであれば、「土地」は区分所有者が建物の所有権とセットにされた「敷地権」として権利を持っています。多くの人が、マンションは部屋だけを買っている、と思いがちですが、土地や共用部に対しても権利があるのです。一方で定期借地権付きマンションの場合、土地の権利は地主にあります。つまり、マンションが「借地」の上に建てられているということです。

借地の契約は「普通借地権」と「定期借地権」の2種類にわかれます。マンションに用いられるのは「定期借地権」で、契約の更新はできず、契約期間（50年、70年など）が過ぎたらマンションを解体し、更地にして地主に返還しなければなりません。

一等地を手放したくない地主にとっては、土地を売却せずに活用できるというメリットがあります。一方で、区分所有者にはデメリットしか感じない契約のように思えますが、土地の固定資産税の負担をしなくて済むこと、土地を所有していないためマンション価格が2～3割程度安く抑えられることがメリットとして挙げられます。一等地に建てられたマンションをリーズナブルに購入できるのです。

この形態のマンションは、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県で特に増加しています。マンション価格が高騰するなか、一等地のマンションを安く購入できるため、特に若い世代は魅力を感じるでしょう。しかし、定期借地権付きマンションは、通常の分譲マンションの購入以上に緻密なライフプランニングが必要になります。

ここからは定期借地権付きマンションを購入し、ライフプランニングのミスに気付いた家庭の事例を紹介します。

都心の物件の半分以下で購入できた千葉タワマン

＜事例＞

夫Fさん　32歳会社員　年収800万円

妻Sさん　30歳会社員　年収680万円

長男　4歳

長女　1歳

夫のFさんは千葉市に住む32歳の会社員です。東京都内の大手IT企業に勤務しています。年収は800万円です。大手メーカーに勤務する妻のSさんは年収680万円。世帯年収は1,480万円と、パワーカップルといえるでしょう。

2年前までFさんの職場の近くにある賃貸マンションで生活していましたが、Fさんの故郷の千葉市でタワーマンションを購入しました。職場から電車で一時間の距離に離れてしまいましたが、夫婦どちらも在宅勤務が可能なので特に問題ではありません。出勤する日も始発駅であるため、並べば座れます。価格は3LDKで7,500万円と、都心の物件の半分以下です。35年返済のフルローンで、毎月の返済額は19万8,000円。賃貸マンションの家賃が21万円だったため、むしろお得に思えました。

夫婦が千葉市にマンションを購入したきっかけは、長男が自閉症であると診断されたことでした。想像もしていなかった状況に夫婦は、我が子が次第に定型発達児に育つと最初は考えていたのですが、一生気にかけ支えていくべきだと現実を受け入れるようになりました。

それには夫婦のどちらかが仕事を辞めるか、それとも千葉市に引っ越しFさんの両親の協力も借りるかの選択が必要でした。自閉症は病気ではなく特性であり、ただ周囲の気配りが必要なだけだと学んだことで、両親の近くに引っ越すほうがベターだと判断したのです。親亡きあとの息子がお金に困らないよう、資産価値が高いといわれる新築物件のタワーマンションを7,500万円で購入しました。

しかし、最近気になっているのは購入したマンションが定期借地権の期間が70年の「定期借地権付きマンション」であることです。あるとき、同僚との会話の中で住宅ローンが話題に上がりました。「え、定期借地権なのか？　うちもマンション買ったんだけど、 freehold （所有権）で買ったよ。だって、子供に残してあげたいし……」同僚の言葉に、Fさんは不安を覚えました。

インターネットでマンションに関する情報を調べているうちに、定期借地権付きマンションのデメリットや問題点について書かれた動画を目にしました。動画のなかで、「定期借地権付きマンションは、子供の将来を考えるとリスクが高い」と指摘しているのを見て、Fさんの不安は一層増します。マンションが70年後に解体されることは知っていたものの、長男のことを優先しての決断だったつもりでしたが、今回の選択が正解だったのか迷いが生じたのです。

不安なポイントをまとめると、

・購入したマンションは長男の人生を支える資産となるか

・マンションはいつ売却すべきか

・気づいていない問題点はあるか

この3点です。そこでFPに相談してみることにしました。

FPに相談してみた

FPは、まず「定期借地権」とはなにかを解説しました。夫Fさんに最も関わってくるのが、70年というポイントです。

「終の棲家としては十分な期間ですが、売却という点ではFさんの期待どおりにはならないと思います」FPが続けます。

「定期借地権付きマンションは、契約どおりの時期に必ず解体されるのが特徴です。70年とはいえ、実際には解体工事の期間もあるため、1～2年早く退去しなければなりません。築後30年経過した物件を売却しようとしても、残りは38年しかありません。38年後には退去しなければならない物件に、35年の住宅ローンを借りて購入しようとする人はいないでしょう。売れるとしたら、同レベルの物件と比べ相当安い価格設定が必要です」

「つまり、高く売るのは難しいということですか……？」とFさん。

「そうです、高く売って老後資金にしたり、お子様の人生を支える資金にしたりすることは難しいでしょう」

「では、賃貸に出すのはどうでしょうか。息子が家賃収入を得られたらいいのですが……」とFさん。

「売却ではなく賃貸に出すのは可能です。しかし物件の管理はお子様に荷が重いかもしれません。地権者が地代の値上げを要求することもありえます。入居者と設備の故障とその対応などでトラブルになるかもしれません。退去されると新しい入居者を探す作業も必要です。解体時期が近付けば、老朽化もあって、おそらく家賃はどんどん下がっていくはずです。入居者の質も下がり管理が難しくなるかもしれませんね」

「長男が71歳のときに解体されることになりますね。一生の収入にはならないし、高齢者になってから築後年数が古いマンションの賃貸管理など無理でしょう。まして長男は自閉症であるため、そんな面倒なことは難しいだろうな……」Fさんは落ち込んでしまいました。

障害のある子供を支えるために持ち家を手に入れようとする方は多いものです。しかし実際には不動産を使った資産運用には煩雑な作業が必須です。タワーマンションは資産性が高いとされていますが、定期借地権付きマンションはさらに難易度が高く、Fさんのような目的での購入はお勧めできません。

「もう、無理なのかな……」と絶望するFさんでしたが、夫妻は幸い高所得世帯であるため、マンションは売却を考えずに終の棲家とし、長男のための資産形成をまた別の方法で設計することにしました。

定期借地権付きタワーマンションのデメリット

定期借地権付きマンションを購入する場合、デメリットが自分のライフプランにどのように影響するのか精査することが重要です。

借地権の期限が50年の場合、築15年を過ぎたころから売却は難しくなるものと理解すべきです。解体までの残年数が35年を切っていくと、購入予定者は35年ローンを借りることができなくなります。それ以前に解体まで35年しか猶予が残っていない物件に、35年ローンで購入する人はいないでしょうから、売却は不可能と覚悟したほうがよさそうです。解体時期までは賃貸に出すことは可能ですが、解体直前は入居者も見つからず、家賃を下げ続けることになるかもしれません。定期借地権付きマンションに「資産価値」という考え方は無理があるでしょう。

また、売却を考えず終の棲家ならいいかというと、決してそうでもありません。購入年齢が若ければ、借地権の期限が到来したときにもまだ生存している可能性もあるからです。たとえば30歳の人が借地権の50年の期限を迎えるのは80歳です（実際に退去するのは78歳～79歳）。人生の終盤で引っ越しを余儀なくされることになります。そのときは、マンションは売却ではなく「解体」となるため、手元に売却代金は残りません。解体後にどこに住むのか、その費用をどうするのかを考えておく必要があります。

近年、期限が70年の定期借地権も見受けられるようになりました。これならば「35年ローン×2回分」に相当する期間であるため、終の棲家としては十分であり、売却もある程度は可能かもしれません。しかし、通常の分譲マンションの寿命が100年以上と想定されることを考えると、寿命の短さは資産価値の低さにも繋がります。

借地権の期限を迎えると、子供世代にとっては「実家が消滅する」ということを意味します。期限までに子供が全員実家を出て自立し、自分の住まいを確保できるのであればいいのですが、もし障害を抱える子供がいる場合、子供が生きていくための資産としてマンションを残すことができないため、子供の将来に強い不安を感じることになるでしょう。マンション以外の資産を貯えておく必要がありますが、収入に余裕がない場合はそれも難しくなります。

定期借地権付きマンションは、住宅ローンのほかに「通常の管理費」「修繕積立金」に加え、「解体積立金（原状回復積立金）」「地代（地主への賃料）」の支払いもあります。解体積立金や地代は物件によって大きな差があり、それだけで月1万円～4万円程度となります。その支払いを含めても安い買い物といえるのか、冷静に判断する必要があります。

定期借地権付きマンションの購入は、期限の到来という「出口」で家族が何歳なのか、どのような健康状態なのか、預貯金はどのくらいあるのかを精査しながら慎重に検討する必要があります。

長岡理知

長岡FP事務所

代表